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Büroimmobilienmarkt Deutschland

Der Markt für Bürovermietungen stand 2020 ganz im Zeichen der wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise aufgrund des Lockdowns der Wirtschaft sowie der damit verbundenen Planungsunsicherheiten. So brach der Büroflächenumsatz der deutschen Top-7-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) im Jahresverlauf 2020 um rund 36 % gegenüber dem Vorjahr ein und lag zum Jahresende 2020 bei nur noch 2,5 Millionen m². Dies war der niedrigste Wert seit über zehn Jahren. 2019 wurden noch rund 3,9 Millionen m² an Büroflächen umgesetzt.

Während in den Vorjahren zumeist das knappe Flächenangebot der limitierende Faktor für weiteres Umsatzwachstum war, konnte 2020 die insgesamt sehr verhaltene Nachfrage – insbesondere bei großen Investitionssummen – für den Umsatzrückgang verantwortlich gemacht werden. Mit einem Rückgang von 21 % kam Köln vergleichsweise gut durch das Jahr 2020. In der größten Stadt Nordrhein-Westfalens und viertgrößten Stadt Deutschlands konnten im Krisenjahr 2020 rund 230.000 m² an Büroflächen umgesetzt werden. Trotz eines Rückgangs um rund 28 % konnte Berlin mit einem Flächenumsatz von rund 653.000 m² seine Spitzenposition vor München verteidigen, das einen Flächenumsatz von rund 515.000 m² verzeichnete (–32 % im Vergleich zu 2019). In Frankfurt ging der Flächenumsatz um 37 % auf 365.500 m² und in Hamburg um 38 % auf 340.000 m² zurück. Am stärksten ging der Flächenumsatz an den Standorten Düsseldorf (–47 % auf 245.200 m²) und Stuttgart (–55 % auf 141.000 m²) zurück, die die Auswirkungen der rückläufigen Konjunktur besonders stark zu spüren bekamen.

Trotz der hohen Umsatzrückgänge verblieb die Leerstandsquote im vergangenen Jahr auf einem insgesamt niedrigen Niveau. Über alle Top-7-Standorte hinweg stieg sie lediglich um 0,6 Prozentpunkte auf 3,5 %. In Düsseldorf war zum Jahresende 2020 mit 6,9 % sogar eine etwas verbesserte Quote zu beobachten (2019: 7 %). In Berlin (2,1 %) und München (2,3 %) waren wie im Vorjahr weiterhin die niedrigsten Leerstände zu verzeichnen, gefolgt von Köln (2,9 %), Stuttgart (3,1 %) und Hamburg (3,5 %). Düsseldorf sowie Frankfurt (7,3 %) wiesen nach wie vor die höchsten Leerstandsquoten auf. In den Jahren 2021 und 2022 sollen nach aktuellen Prognosen weitere Flächen mit einer Größe von rund 3,5 Millionen m² auf den Markt kommen. Die Vorvermietungsquote liegt dabei nur noch bei rund 55 % und somit deutlich niedriger als im Vorjahr (65 %). Die Entwicklung des Flächenangebots und der Leerstandsquoten wird zudem maßgeblich durch die weiteren Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beeinflusst.

Die Mietpreise zeigten sich in den Top-7-Standorten im Jahr 2020 vergleichsweise resistent. In München (+9 %), Frankfurt (+7 %), Berlin (+4 %) und Stuttgart (+1 %) zogen die Durchschnittsmieten sogar an, während in Hamburg (–1 %), Köln (–1 %) und Düsseldorf (–3 %) nur leichte Rückgänge der Durchschnittsmieten zu beobachten waren. Die Spitzenmieten blieben zudem weitgehend stabil mit leichten Steigerungen. Mit 28,60 Euro/Quadratmeter/Monat konnten in Berlin weiterhin die höchsten Durchschnittsmieten realisiert werden. Ebenso war Frankfurt mit 45 Euro/Quadratmeter/Monat weiterhin auf Platz 1 in Bezug auf die zu realisierenden Spitzenmieten.

Parallel zu den Umsatzrückgängen in der Vermietung blieb auch der Investmentmarkt 2020 nicht unbeeinflusst von den wirtschaftlichen Verwerfungen. Nachdem 2019 noch ein neuer Rekordwert beim Transaktionsvolumen verzeichnet werden konnte, wurde das Jahr 2020 mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von lediglich 29,9 Milliarden Euro beendet – ein Rückgang von rund 27 % gegenüber dem Vorjahr. Hierbei konnte sich erneut die Assetklasse Büro mit einem Anteil von rund 65 % die Spitzenposition im Transaktionsgeschehen sichern.

Mit Hamburg (+24 %) und Düsseldorf (+4 %) konnten lediglich zwei der deutschen Top-7-Standorte mit Volumina von rund 5,4 Milliarden Euro bzw. rund 3,4 Milliarden Euro ihr Vorjahresergebnis übertreffen. In Frankfurt konnte immerhin noch ein Transaktionsvolumen von rund 6,5 Milliarden Euro verzeichnet werden, was einen Rückgang gegenüber 2019 von „lediglich“ 14 % bedeutete. Grund für den vergleichsweise moderaten Einbruch in der Mainmetropole waren mehrere Großtransaktionen im vierten Quartal 2020, darunter der Erwerb des „Silberturms“ im Frankfurter Bahnhofsviertel für rund 630 Millionen Euro. Die Standorte Berlin (–34 %), Stuttgart (–41 %), Köln (–45 %) und München (–53 %) hatten dagegen schwer mit den Auswirkungender pandemiebedingten Unsicherheiten auf dem Markt zu kämpfen. Trotz des starken Rückgangs belegte Berlin mit einem Gesamtvolumen von rund 7,4 Milliarden Euro erneut den Spitzenplatz im Volumen-Ranking, gefolgt von Frankfurt und Hamburg.

Die Spitzenrenditen für Büroobjekte in den Top 7 hielten sich 2020 weiterhin auf niedrigem Niveau (2,86 %). In Berlin und München wurde mit 2,7 % der niedrigste Wert erzielt.

Stand: Mai 2021

Quellenverzeichnis:

• German Property Partners: Investment | Bürovermietung Gewerbe-Immobilienmarkt Deutsche Top-7-Standorte 2020/Q1–4